Podjęliśmy decyzję: budujemy dom! Puszczamy zatem wodze fantazji. Oczami wyobraźni już widzimy nasze wymarzone "cztery ściany", piękną działkę, ogród, przyjazne sąsiedztwo i malownicze otoczenie. I wtedy często zostajemy sprowadzeni na ziemię przez: Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzję o Warunkach Zabudowy.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (pot. plan miejscowy, MPZP)jest aktem prawa miejscowego, który określa przeznaczenie oraz sposób zagospodarowania i zabudowy terenu. Zdarza się, że w polityce przestrzennej danej gminy, z przyczyn niezależnych, nie przewidziano planu dla niektórych obszarów. Dla takich działek, które nie są objęte Planem Miejscowym sporządzana się Decyzję o Warunkach Zabudowy. Decyzja ta, podobnie jak Plan Miejscowy, określa warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę jakiegoś obiektu budowlanego, np. naszego domu.
Jaki cel mają zatem spełniać oba te dokumenty? Krótko mówiąc – ich zadaniem jest "pilnowanie" porządku. Mają określać czy planowana inwestycja nie naruszy ładu przestrzennego. Na jakiej podstawie MPZP oraz decyzja o warunkach zabudowy jest formułowana? Jakie obostrzenia się w nich znajdują względem planowanej przez nas inwestycji? Dotyczą one cech charakterystycznych planowanej zabudowy.
Skupmy na początek naszą uwagę na Planie Miejscowym. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego powstaje na wniosek Rady Gminy lub Prezydenta miasta. Projektowany jest na podstawie sporządzonego wcześniej Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy. Określana w nim jest prognoza oddziaływania na środowisko i prognoza skutków finansowych. Projekt planu jest szczegółowo opiniowany przez niezależne organy. Prezydent wprowadza zmiany wynikające z uzyskanych opinii i dokonanych uzgodnień. Następnie projekt planu wykładany jest do publicznego wglądu, zbierane są stosowne uwagi. W czasie wyłożenia projektu planu organizuje się dyskusję publiczną nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie planu. Zgłoszone uwagi są rozpatrywane i wprowadzane do projektu. Następnie są przedstawiane w formie końcowej Radzie Gminy. Jeżeli zaprojektowany Plan nie narusza postanowień Studium jest wówczas publikowany w Dzienniku Urzędowym i po terminie określonym w uchwale wchodzi w życie.
Plan taki składa się z dwóch części: opisowej oraz rysunkowej. Część opisowa to po prostu treść uchwały gminy. Dużo więcej informacji dostarcza nam część rysunkowa, wykonana na mapie w skali 1:1000. Część opisowa odnosi się do części rysunkowej, poprzez określenie: przeznaczenia konkretnych terenów analizowanej przestrzeni na mapie, rodzaju zabudowy jaka może powstać, linii rozgraniczających, linii zabudowy, powierzchni zabudowy, stosunku powierzchni zabudowy do powierzchni biologicznie czynnej, wysokości i gabarytów projektowanej zabudowy, rodzajów dachów oraz umiejscowienia urządzeń towarzyszących. Sporo tego prawda? Plan ponadto ustala granice obszarów ochrony konserwatorskiej i zasady postępowania z istniejącą na nich zabudową. Między innymi nakłada obowiązek uzgadniania z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków wszelkich prac budowlanych polegających na docieplaniu elewacji czy projektów przebudów i rozbudów istniejących obiektów oraz nowo powstających obiektów budowlanych. Czy po przeanalizowaniu tych wytycznych dalej jesteśmy zdania, że posiadając wyłączne prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wolno nam wybudować cokolwiek o czym zamarzymy na naszej działce? Niekoniecznie.
Przyjrzyjmy się teraz drugiemu instrumentowi planowania przestrzennego jakim jest Decyzja o Warunkach Zabudowy. Wydawana jest w przypadku braku Planu Miejscowego. Każdy może wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdyż nie rości ona praw do danego terenu, ani też nie narusza niczyich praw własności.
Organem wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). W praktyce decyzję wydaje w jego imieniu odpowiedni wydział w urzędzie gminy. Najczęściej jest to (zależnie od organizacji gminy) wydział architektury, urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego. Jakie niezbędne warunki muszą być spełnione do wydania decyzji? Co najmniej jedna działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, sąsiadująca z wnioskowanym terenem musi być zabudowana, aby mogła stanowić wyznacznik do określenia wymagań do nowej zabudowy. Teren ponadto musi mieć właściwe przeznaczenie, dostęp do drogi publicznej i dostęp do projektowanych lub istniejących sieci uzbrojenia terenu.
Decyzja reguluje wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji, posadowienie na działce i inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki, takie jak: linia zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej czy też geometria dachu. A zatem są to kolejne trudne do obejścia ustalenia, które z góry narzucają inwestorowi praktycznie każdy szczegół dotyczący nowej zabudowy. Istnieje możliwość podczas składania wniosku o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy, określenia własnych preferencji odnośnie nowej zabudowy. W końcu chcemy wybudować nasz wymarzony dom, na naszym gruncie. Nie chcemy aby ktoś nam coś narzucał. Jednak nie wszystkie nasze wymagania będą przez wydający je organ dopuszczone, gdyż Decyzja o Warunkach Zabudowy, podobnie jak Plan Miejscowy, także musi spełniać warunki Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego oraz być dostosowana do zabudowy sąsiadującej. Stąd też stan ten jest powszechnie krytykowany, jako patogenny, gdyż tak naprawdę doprowadza do pogłębiania chaosu przestrzennego, wydłuża proces budowlany i jest rozpowszechnionym sposobem wymuszania łapówek. Z drugiej strony, istnieje brak podstawy prawnej do odmowy wydania Decyzji o Warunkach Zabudowy, określonej wg naszych preferencji, gdyż nie jest ona aktem prawa miejscowego. Inwestorzy, świadomi tego, iż planowana przez nich zabudowa nie będzie spełniać Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, blokują wydanie Planu Miejscowego na danym terenie, po to aby wymusić na urzędzie uzyskanie Decyzji zgodnej z ich widzimisię. Narasta zatem spór pomiędzy stronami w postępowaniu. Sytuacje takie doprowadzają do braku spójności pomiędzy aktami planowania przestrzennego. A inwestor, jako osoba, która powinna być najbardziej uprzywilejowaną stroną, gdyż przyczynia się do rozwoju przestrzennego miasta i gminy, zostaje zepchnięta na dalszy plan i skrzywdzona przez machinę biurokratycznych wymogów.
Jak można takiemu stanowi zaradzić? Dopóki obecne ustawy, takie jak: "Prawo Budowlane", "Warunki Techniczne jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie" czy "Ustawa o planowaniu przestrzennym" funkcjonują w najlepsze i nie zanosi się na rewolucyjne zmiany w ich treści, doputy każdy inwestor, zdecydowany na budowę domu, musi dołożyć wszelkich starań, aby pogłębić swoją wiedzę na temat procesu budowlanego, uzbroić się w mnóstwo cierpliwości, zyskać mądrych doradców i świadomie oraz asertywnie, osobiście, dopiąć wszelkich szczegółów. Przepisy przepisami, ale przecież "po drugiej stronie barykady" też są ludzie. Mamy przynajmniej taką nadzieję.
