Jedną z najczęściej stosowanych obecnie w Polsce, ale także i na świecie, metod finansowania inwestycji mieszkaniowych jest kredyt hipoteczny. Kredyt ten jest kredytem zabezpieczonym wpisem hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości, przeznaczonym na finansowanie inwestycji w nieruchomość i zabezpieczonym hipoteką na przedmiocie kredytowania. W polskich regulacjach prawnych hipotekę określa się jako ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności. Prawo to daje wierzycielowi uprawnienie do dochodzenia zaspokojenia się z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Dla ustanowienia hipoteki niezbędny jest jej wpis przez sąd wieczystoksięgowy do prowadzonej dla nieruchomości księgi wieczystej.
Kredyt hipoteczny należy definiować jako kredyt bankowy, o wyraźnie określonych cechach, przeznaczony przede wszystkim na: zakup nieruchomości, budowę nieruchomości lub ich zabudowę w przypadku nieruchomości gruntowych, zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Ponadto kredyt ten powinien spełniać przynajmniej trzy podstawowe warunki. Po pierwsze powinien być kredytem o dużej wartości, pokrywającym co najmniej 80% kosztów nieruchomości, pozostała ich część stanowi tak zwany wkład własny kredytobiorcy. Po drugie musi to być kredyt długoterminowy, udzielany nawet na 25-30 lat w przypadku nieruchomości mieszkaniowych, po trzecie kredyt hipoteczny powinien być kredytem tanim, oprocentowanym nie wyżej niż 5-8 % w stosunku rocznym.
Kredyty hipoteczne pod względem celu, na który są udzielane możemy podzielić na dwie kategorie: kredyt hipoteczny i kredyt budowlano-hipoteczny. Pierwszy jest klasycznym i podstawowym produktem bankowości hipotecznej. Jego zasadniczym celem jest zakup nieruchomości lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Z reguły jest on uruchamiany jednorazowo w całości na rachunek sprzedającego nieruchomość na podstawie umowy kupna-sprzedaży (aktu notarialnego). Kredyt budowlano-hipoteczny głównie przeznaczony jest do finansowania zabudowy posiadanych nieruchomości gruntowych oraz budowy nieruchomości budynkowych i lokalowych. Może on być przeznaczony na finansowanie budowy prowadzonej zarówno przez osobę fizyczną, spółdzielnię mieszkaniową, jak i dewelopera. Kredyt budowlano-hipoteczny najczęściej jest uruchamiany w transzach po ukończeniu kolejnych etapów budowy. Przy takim sposobie uruchamiania odsetki naliczane są od wykorzystanej kwoty, a nie od całości przyznanej sumy. Uruchomienie każdej kolejnej transzy jest uzależnione od rozliczenia się kredytobiorcy z już otrzymanych pieniędzy. Część banków wymaga w tym celu rachunków lub faktur za zakupione materiały i wykonane roboty budowlane. Najczęściej stosowana metodą jest jednak ocena prowadzonej inwestycji podczas wizyty na placu budowy pracownika banku lub rzeczoznawcy majątkowego. Są jednak i takie banki, które oczekują tylko przesłania dokumentacji fotograficznej czy wglądu do dziennika budowy.
Kolejnym kryterium klasyfikacji mieszkaniowych kredytów hipotecznych jest rodzaj waluty. Wyróżniamy tutaj kredyty złotowe, dewizowe i denominowane kursem waluty obcej. Kredyty nominowane kursem waluty obcej i kredyty walutowe znacznie różnią się od siebie. W pierwszym przypadku kredytobiorca pożycza określoną kwotę w złotych przeliczoną na walutę obcą w momencie uruchomienia kredytu. Inaczej natomiast funkcjonują kredyty walutowe, kiedy to bank przyznaje kredytobiorcy kwotę w określonej walucie, którą dopiero przelicza na krajową. Ta różnica może mieć znaczenie dla kredytobiorców, którzy budują dom lub kupują mieszkanie, które dopiero powstaje. W takiej sytuacji bank nie wypłaca całego kredytu od razu, tylko dzieli go na transze wypłacane w miarę postępu prac. Jeśli klient zaciągnął kredyt walutowy, to bank zarezerwował dla niego odpowiednią ilość danej waluty, którą przy kolejnych transzach przelicza na złote polskie. Jeżeli w okresie wypłaty złoty się umocni, to może się okazać, że pierwotna kwota kredytu będzie za mała na sfinansowanie danej nieruchomości. Wtedy konieczne będzie uzupełnienie kredytu ze środków własnych lub negocjowanie z bankiem o jego powiększenie. Największy udział w naszym rynku maja kredyty złotowe i denominowane. Te ostatnie są często tańsze od kredytów złotowych, jednak wiąże się z nimi ryzyko kursowe.
Kredyty hipoteczne z reguły mają oprocentowanie zmienne. Spłata kredytów hipotecznych jest możliwa w ratach równych, czyli annuitetowych i malejących, które są przeznaczone głównie dla kredytobiorców o wysokich dochodach, bo na początku okresu spłat miesięczne obciążenia z tytułu rat kredytu jest najwyższe. W miarę upływu czasu maleje ono, ponieważ zmniejsza się kapitał i spada kwota naliczanych odsetek.
Sprzedaż kredytów hipotecznych na szerszą skalę banki działające w naszym kraju rozpoczęły dopiero od 1996 roku. Wartość kredytów wynosiła wtedy ogółem 1019,5 mln złotych z czego przeważająca większość stanowiły kredyty złotowe 999,3 mln złotych, walutowe jedynie 20,2 mln złotych. W roku 1999 wartość kredytów ogółem wynosiła 5837,9 mln złotych, kredyty złotowe stanowiły 5315,3 mln złotych, a złotowe 522,6 zł. Od 2000 roku kredyty walutowe stały się wiodącymi na naszym rynku. Ich wartość wyniosła 7370,3 mln złotych, natomiast złotowych tylko 2171,9 mln złotych. Znaczący wzrost wartości kredytów nastąpił w 2008 r. kiedy to wyniosły ogółem 194068,0 mln zł, kredyty złotowe wyniosły ogółem 59088,0 mln złotych, a walutowe 134980,0 mln złotych.
