Częstym problemem przed jakim stają inwestorzy przy wyborze projektu typowego domu są trudności wynikające z dopasowania budynku do wielkości i gabarytów działki. Chcąc zamieszkać w wymarzonym, własnym domu, jesteśmy zmuszeni niekiedy poświęcić sporo uwagi i czasu, aby dobrać właściwy projekt, który będzie się mieścił na naszej nieruchomości gruntowej. Wiele biur projektowych, sprzedających typowe projekty domów, wychodzi naprzeciw wymaganiom klientów i w swojej ofercie uwzględnia, tzw. projekty na wąskie działki. Nasza pracownia ‘Dominanta’ także przewidziała dla was pewne ciekawe rozwiązania. Należą do nich między innymi projekty: Driada, Rusałka, Tomcio czy też Szach 2G.

 
Projekt domu Szach 2G

Wąskie działki to obecnie bardzo popularne nieruchomości gruntowe, przede wszystkim ze względu na ich tańsze koszty zakupu. Poza tym oferta gotowych projektów domów na wąskie działki jest stale rozwijana i powiększana. Należy zgodzić się z tym, że rozwiązania funkcjonalne w takich domach należą do mocno nietypowych, ze względu na gabaryty budynku, aczkolwiek są wystarczająco komfortowe i mieszczą się w normach i wymaganiach stawianych tradycyjnym budynkom. W ofercie projektów typowych na wąskie działki znajdziemy obecnie domy z garażami jednostanowiskowymi, dwustanowiskowymi, parterowe, z poddaszem użytkowym, tradycyjne, nowoczesne – praktycznie taka sama możliwość wyboru jak w przypadku pozostałych, większych domów.

Zacznijmy od tego jaką działkę należałoby uznać za wąską i ‘nie wygodną’ pod budowę domu. Z całą pewnością są to działki poniżej 16m szerokości. Ograniczenie takie wynika między innymi z ‘Warunków technicznych jakim odpowiadają budynki oraz ich usytuowanie’ (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690), które definiują dla działek poniżej 16m odrębne obostrzenia.

1) Tradycyjnie, na działce o szerokości równej lub większej niż 16m, obowiązuje zachowanie typowych odległości budynku od granic, czyli:

- 4m od granicy działki w przypadku ściany z otworami okiennymi i drzwiowymi

- 3m od granicy działki w przypadku ściany bez otworów okiennych i drzwiowych

W takim wypadku szerokość elewacji frontowej budynku wyniosłaby minimum 9m (przy zachowaniu odległości od granic 4m i 3m) lub minimum 10m (przy zachowaniu minimalnych odległości od granic 2 razy po 3m). W przypadku drugim budynek pozbawiony okien na całej swojej długości (oprócz elewacji szczytowych) byłby niestety słabo doświetlony. Chyba rzadko który inwestor zdecydowałby się na tak indywidualne rozwiązanie.

2) Na działce o szerokości mniejszej niż 16m ‘Warunki techniczne’ definiują następujące odległości usytuowania budynku:

- 4m od granicy działki w przypadku ściany z otworami okiennymi i drzwiowymi

- 1,5m od granicy działki w przypadku ściany bez otworów okiennych i drzwiowych

Zapis ten znajdujemy w art. 12, pkt. 3:

„W zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się: sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych (…) w odległości (…) nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m”

Istnieje jeszcze dodatkowa możliwość usytuowania budynku po granicy z sąsiednią działką, o czym mówi dalsza część punktu 3:

„sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej”

Podjęcie decyzji o sytuowaniu budynku mieszkalnego po granicy z działką będzie nastręczało niestety najwięcej trudności. Do takiej konkretnej sytuacji będzie pasował między innymi projekt typowy do zabudowy bliźniaczej pod warunkiem, że na sąsiedniej działce nasz sąsiad będzie realizował obiekt taki sam o lustrzanym odbiciu. Istnieje także możliwość sytuowania po granicy obiektu podobnego, zbliżonego swoją formą do sąsiedniego (o zbliżonej wysokości kalenicy głównej, konstrukcji dachu, kolorystyce, wysokościach okapów, nadproży drzwi i okien). Niestety znalezienie projektu typowego spełniającego warunki estetyczne i podobnego formą do zabudowy sąsiedniej może się okazać zupełnie niemożliwe lub będzie wymagało dokonania przez architekta adaptującego wielu kosztownych zmian.

Musimy także pamiętać o tym, że niezależnie od zapisów ‘Prawa Budowlanego’ czy ‘Warunków technicznych’ niejednokrotnie gminy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego definiują własne warunki zabudowy, np. nie dopuszczają sytuowania budynku po granicy z sąsiednią działką lub narzucają konkretną konstrukcję dachu, która nie będzie się nadawała do zbliźniaczenia z sąsiednim budynkiem lub określają odległości inne niż w ww. przepisach. Dlatego bardzo ważnym krokiem przed wyborem projektu typowego jest gruntowne przestudiowanie ‘decyzji o warunkach zabudowy’ lub ‘wyrysu i wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego’.

Pamiętajmy zatem! Należy dokładnie sprawdzić wymiary działki przed zakupem projektu. Geodeta sporządzający dla nas mapę do celów projektowych, precyzyjnie określi gabaryty naszej działki.